2022年度中国城市更新和既有建筑改造典型案例

商办（区）改造（六）

 更新缘起

扬子大厦始建于上世纪90年代，新街口传承百年的历史沉淀赋予其额外魅力的同时，时间流逝也使建筑日益老旧，亟待更新。改造更新依托于城市整体发展的加速和新街口地区城市中心定位的需求，目标是通过提升整体形象，成为区域新地标，并提供国际化、高品质的商务平台。同时，也会对整个新街口商圈产生积极的影响，并为历史大楼价值延续利用的应用模式提供成功的范例与优秀的经验。

 更新亮点

1.设计创新

创新的立面差异化整合策略：

本项目塔楼各楼层分属不同的产权人，相对于可以空置停业更新的自有楼层，更新过程中如何不影响非自持楼层正常使用是一个需要解决的难点——一方面其外墙等不便拆除，一方面改造后不能影响其原有的采光环境。

经过多方案尝试比对，设计团队决定基于原有开窗高度，采用条形长窗的方式对外立面进行同质化处理，整合了原外立面破碎复杂的问题；也尽最大可能降低了施工对非产权楼层的影响，且保证了全楼风格的整体统一。

对于自持楼层，有停业空置的更新条件，此部分楼层拆除窗间墙，条窗的形式采用玻璃开启扇+玻璃背衬穿孔板固定扇的形式，优化了采光环境；

对于非产权楼层，不进行土建拆除仅替换原有窗，条窗的形式采用玻璃开启扇+玻璃背衬铝板固定扇的形式，在不影响现有窗间墙的情况下，立面效果与自持楼层达到统一。

2.技术创新

本项目塔楼各楼层分属不同的产权人，且部分楼层仍在正常使用中，因此项目不得出现全楼范围的重大改造与加固。结构设计针对核心筒、框架梁等主体结构构件进行适当改造。外立面控制陶板厚度及重量、优化幕墙连接构造，减小幕墙对既有结构的不利影响。

机电系统更新，包括分层设置独立多联机及新风系统，高效补充新风，降低能耗；采用智能化系统为企业提供高效便捷的办公环境；更有通信自动化、楼宇自动化、办公自动化、安防自动化、消防自动化五大系统，为办公安全保驾护航。

3.模式创新

新街口地区众多高层老旧楼宇中，大部分都是分散产权，改造难度非常大。扬子大厦原也是其中之一。项目启动之初，有众多楼层产权不属于业主方，为顺利实现整体改造，壹城集团通过产权购买、置换、长租代管等方式，最终实现楼宇内部80%以上的产权归拢整合，为后续整体更新打下了优良的基础，也为新街口的老旧楼宇的更新模式提供了一种样板。

4.运营创新

大厦从合理性与实用性出发，将标准层的使用空间划分为300~960㎡不同的面积段，满足包括总部办公在内的不同规模企业的差异化需求。同时，大厦室内设计全精装交付，免除租户装修的时间和成本，也避免了上下左右的装修干扰及噪音影响，获得现代、舒适、美观的商务办公氛围。

目前，更名为壹城中心重换新生的扬子大厦，已有南京银行消费金融中心、浙商证券、东北证券、华宝证券、高山资产、中城投控股等金融企业总部入驻。未来，壹城中心将作为入驻企业创新发展、基业长青的沃土，为推动城市金融业发展，打造新街口现代金融商务区，贡献强劲动力。

 更新效果

更新后焕然一新的外立面简洁优雅，营造出典雅大气的建筑形象，成为新街口地区新的地标。同时，大厦的外部场地环境更新，重新整治了金銮巷沿街原本杂乱无序情况，提供了开敞的城市步行空间；内院景观整体提升，也带动了贴临建筑的立面整治和翻新。扬子大厦的更新带动了建筑附属空间、公共空间以及建筑周边交通条件的改善，为未来片区单元整体更新创造了良好的开端。