综述
在实体产业成本不断提升、低端制造业持续转移的大背景下，我国以低成本为核心优势力的增长模式受到了前所未有的挑战，特色小镇的概念也由此提出。特色小镇的核心目的为降低实体经济成本，提升资源利用效率，故被视作自改革开放后经开区、高新区等产业园区开发以来我国经济增长的全新载体。
随着特色小镇建设的全面铺开，特色小镇在土地、税收、资金补贴等政策优惠的大潮助推下进入了资本的风口浪尖。显著利好的政策倾斜，来自PPP的巨大资金力量，借势三四线城市房地产周期，特色小镇前期的投资非常火热，呈现出一拥而上的势头。
经过几年的发展，特色小镇市场逐步走向理性，如今对国内特色小镇运营商而言，风口之后，如何系统性的梳理分类特色小镇，如何探索出完整的、为业内认可的、可复制的特色小镇商业模式，如何发现并抓住特色小镇的新机遇，是迫在眉睫的问题。
Part 1
特色小镇概念逐步清晰
政策由以产业为基转向以人为本
小镇经济是国外发达国家经济的重要组成部分，与国内特色小镇概念相比，国外“特色小镇”内涵略有不同。国外特色小镇主要特点为“非规划、自发聚集”。
► 特色小镇到底是什么
Ⅰ 从定义上来看，特色小镇是一种全新的组织形式
不同于为疏解主城区的人口和产业而建设的新城，也不同于以工厂业态为主、旨在提高工业生产规模的园区，也不同于承担居住和生活功能的社区，特色小镇是为解决大城市病而诞生，其存在的价值是让小镇居民在工作、生活及娱乐消费等方面实现最大便利化。
Ⅱ 从各省市落地政策来看，特色小镇是多类支持对象集中政策方案
由于区域资源禀赋不同使得区域特色小镇也发展方向与业务支持存在显著差异，此处的特色小镇囊括了以前概念里的的美丽乡村、产业新城、体育基地、文旅景点、文创园区、科技园区等都包揽在其中，成为了多类情况的集中解决方案。
Ⅲ 从国家层面来看，特色小镇聚集人才、金融、技术等生产要素
特色小镇通过人才、金融、技术等生产要素的集聚，成为城市与乡村发展的枢纽，助力县域经济增长，突破县域城镇化瓶颈，化解城乡二元化结构，成为县域资源 配资的主要平台，是县域经济破局模式，更是产业园区之外构建中国经济纵深的战略选择。
►特色小镇政策逻辑
Ⅰ 特色小镇是本届政府新型城镇化的重要支点
中国的城市化进程经过改革开放后几十年的发展，已经步入中小城镇城市化的阶段，而中小城镇城市化目前主要面临两个问题：
（1）缺乏产业基础，就业和产业支撑方面困境
（2）周边农民和核心城市外溢带来大量人口，需要基础设施的巨大投入。
要进行新型城镇化建设，就必须破解上述两重难题。特色小镇在基础设施建设和产业投资两个维度上加大投入的做法，被视作是解决中小城镇发展难题的重要手段。
Ⅱ 核心诉求下产业导向是特色小镇的必然选择
特色小镇是产业发展的重要载体，但特色小镇在发展壮大的过程中，容易产生过度房地产开发、特色不突出、政府债务飙升等问题，政府在产业导向核心诉求下对特色小镇进行了大量纠偏调控，政策导向由“以产业为基”转向“以人为本”，特色小镇的建设要以更好的环境吸引人才，留住人才。未来社区为专业化人才打造，形成可持续的智慧化服务的社区生态圈，吸引并留住高质量人才，推动产业升级。
Part 2
特色小镇从热到冷
仍有四大原因看好小镇发展
► 特色小镇为何从热到冷：
Ⅰ 前期一拥而上
特色小镇前期火爆，一是借势2014年的一轮地产周期，三四线城市房地产整体发力带动特色小镇投资十分火热；二是政府推出了许多小镇的支持政策，大多数省份有明确数额的财政补贴，导向型鼓励小镇落地，大大鼓励了企业投资特色小镇；三是PPP项目的火热带来了政府、企业、贷款机构三方的资金，政府资金在特色小镇投资中发挥了巨大的能量。
Ⅱ 核心诉求下产业导向是特色小镇的必然选择
当前，在房地产调控政策下（长效机制、棚改放缓），三四线土地价值显著削弱，此轮房地产周期进入下行通道，开发商对特色小镇投资意愿开始减弱。
政策分散，基本没有落地性的意义，其本质在于中央政府与地方政府存在间隙，中央政府要求但地方政府财政捉襟见肘无力支持运转，而中央政府支持尚不到位引起行业大面积退出。
PPP全面退潮，后端资金支持减弱，加之开发商在 2018年整体的融资困难，融资成本高等要素叠加，效果由若釜底抽薪。特色小镇由此从火热回归理性市场，但行业还远未结束。
►特色小镇仍有四大理由适合发展
Ⅰ 打造品牌可逆周期，建设用地可以多配套
特色小镇作为地产分支，可通过打造品牌形成溢价，其土地属性具有多样性，含产业用地、产业配套用地、生活配套用地等，除建成后销售以外部分，剩余可享受城市发展红利，分享溢价与增值。特色小镇物业产品类型相对丰富，不仅涵盖办公，也包含商业、住宅等。品牌的特色小镇产品，将更具有市场的号召力。尤其是当今房地产3年一个小周期，市场快速变动，具有品牌的特色小镇的产品的安全系数更高，更抗风险。
Ⅱ 特色小镇资源要求相对弱，接触面相对较广，模式闭环形成强
产业园主要力求产业的转型升级，在技术及人力上的要求都比较高，注重企业的影响力。而大多数的特色小镇，尤其是文旅类、农业类、低端的产业类型，处于十分低端的水平，主要投入人力及工具即可生产，覆盖面十分广阔，并且容易打造闭环。
Ⅲ 特色具备独占性，可逐步打造企业IP
文旅类型的特色小镇，资源具有不可复制性，一旦优先挖掘区域的特定资源，先发优势将十分明显，凭借稀缺资源，打造优质的项目，一旦铸就企业的特色小镇品牌，就能在市场上形成一定影响力。
IV 政策兼备复合性与确定性
政策与乡村振兴、农村土地入市挂钩，兼备复合性与确定性。大量的关于特色小镇、农业、田园综合体、美丽乡村建设的政策或相关举措出台，国家大力支持，仍是一大有利因素。
Part 3
特色小镇的亿翰逻辑
► 特色小镇梳理分类
Ⅰ 产业纬度
特色小镇从产业纬度角度划分，可以分为以产业转移为主的科技小镇、激活农村活力的农业小镇、开发区域稀缺资源的文旅小镇、实现区域产业转型升级的产业小镇四大类。
Ⅱ 区域资源禀赋角度
特色小镇从区域资源禀赋角度划分，可以分为文艺范、便利化、高端范三大类型，文艺范包括历史文化、城郊休闲、特色产业、新兴产业型，便利化包括交通区位、资源禀赋型，高端范包括高端制造、金融创新、生态旅游、时尚创意型。
Ⅲ 亿翰观点
亿翰认为根据特色小镇与区域的关系来划分比较有说服力，第一种是以科技引领的科技小镇——闭门小镇，第二种是以区域盘活为主导——半开门小镇，第三种是以农业为主导的——开门小镇。
Part 4
特色小镇之亿翰展望
► 转变甲方思维是建立发展模型的关键
Ⅰ 资源方面
举目之处便是资源，重点在于如何包装资源，特色小镇需要契合政府发展方向，以便于获得政府支持，需要符合区域资源禀赋，降低企业开发风险。
Ⅱ 运营方面
特色小镇应改变现有的封闭的开发商项目财务测算模式，通过构建开放式的结构、成立多维平台公司、招引龙头企业的方式运营特色小镇。
Ⅲ 盈利方面
通过减少企业开发投入，降低物理空间建设成本，降低企业投资成本；探索新的盈利模式，破解特色小镇投资大，回报周期长的问题。建设过程中探索税收分成、房产增值及金融投资等盈利模式；产业发展过程中探索产业投资的盈利模式。
IV 模型构建方面
特色小镇的主体政府、开发商、金融机构、产业企业四维一体算大账，开发商本质扮演资源整合者、协调者角色，其中关键是转变开发商的甲方思维。
