2022年度中国城市更新和既有建筑改造典型案例

工业园区改造（十三）

 更新缘起

项目地处广州东部新城区中心地带，毗邻广州国际金融城的起步区，交通便捷，商务配套完善；而作为原来的羊城晚报印务中心，项目之前主要用作报纸的印刷车间，因业务调整，现已停印，堆放印刷机器，利用效率低下。

项目处在广州东部核心规划金融城商务区，而现状利用低效，未能跟上广州东部新兴产业战略布局，物业亟待升级改造，打造为符合天河区、羊城晚报报业集团产业定位的产业园区，实现项目提质增效、物业保值及增值。

 更新亮点

1.设计创新

本项目打造了一个24米高、54米长、7.2米进深的阳光中庭，以及两个14米长的通高小中庭，将南面的自然光引入建筑深处，不但巧妙地解决大进深空间采光问题，而且实现了内部空间的南北对流自然通风，减少了碳排放，把一座老厂房改造为一座节能环保的绿色建筑。并将各层办公空间连为一体，促进了使用者的互动和沟通，大堂设置了咖啡吧、休闲座位等，打造了人性化的共享办公新建筑类型。

同时，我们将羊晚文化与工业设计完美融合：以羊城晚报最具特色的“四连章”跨版为原型制作的十幅精美画卷，将岭南文化元素巧妙镶嵌其中；以蓝色为主打，红色、黄色为点缀的现代工业风设计，创造了独特的创意办公的文化氛围。

2.技术创新

（1）由于项目大楼当时仍有部分面积为羊城晚报社办公区域，并且项目邻近住宅区，在改造前期做了大量的研究，防止可能产生的施工投诉：用阻燃吸音棉对外墙铝合金门窗做了封堵，同时在施工顺序做了精心策划，从里往外依次施工，一方面提高了钢结构的施工效率，另一方面，80%的材料卸货都在印务中心车间，减少了夜间材料卸货产生的噪音投诉，最终在整个项目施工期间，未收到居民对项目噪音施工的投诉。

（2）项目主体改造采用钢结构形式，降低了结构自重，减少了原有主体结构的加固工程量以及可能后期施工带来的结构二次损害，整个结构改造工期3个月，结构设计符合设计规范要求，同时又最大限度地降低了改造成本。

（3）项目设计有复式LOFT产品，层高只有3m，因此在结构设计时预先在钢梁开孔，最大限度地保证了装修层高，提升了物业的使用体验和价值。

3.模式创新

项目在开发阶段，主要使用自有资金及银行贷款；项目进入稳定运营后，租金收入逐渐覆盖日常资金需求，并可以逐步收回前期改造投入，带来正向收益。

项目改造运营模式上，由国有企业与民营企业发挥各自优势，国企发挥资源整合、引导产业规划落地和透明规范的监督管理能力，民企负责操盘管理，发挥流程上的灵活性和快速的市场应对能力，共同盘活低效资产，促进国有资产集约化利用，实现资产保值增值。

4.运营创新

项目结合片区规划及产业聚集特点，已吸引130多家企业落户，形成了科技互联网企业占比超70%的总部经济聚集区。以文化为核心、以科技为重点、以金融为驱动，大力发展文化创意、移动互联和网络金融三大产业，推进三大产业创新融合发展。

项目旨在打造一个开放、互动的空间，除园区内外各类餐饮、休闲娱乐配套外，同时项目内部打造的共享中庭，为园内企业提供了一个交互空间，带动产业链上下游之间的互动，将园区变成一个产业生态载体。

 更新效果

通过更新改造后，极大地提高了园区的土地利用效率、建筑利用效率，创造了大幅度的资产升值空间；产业上打造全媒体内容聚集高地，打造文化产业与媒体资源平台融合的创新赋能中心，成为了集商务办公、产业交流、特色体验的综合项目；园区环境及空间风貌得到进一步地提升，重塑创新氛围，形成羊城晚报全媒体融合传播的新城市名片与行业标杆。