2022年度中国城市更新和既有建筑改造典型案例

商办（区）改造（一）

 更新缘起

北京融中心前身为太阳宫爱琴海购物公园，曾是太阳宫商圈人气TOP1的购物中心，但随着实体商业的没落与更替，商场经营效益不足以平衡运用成本，业态更新缓慢，近年来实际处于低效经营状态，陷入结构性困境。近年来，城市更新成为北京首都减量发展与产业升级的必然选择，也是朝阳区引入高端产业激活低效资产的有效途径。高和资本洞察城市更新与科技产业回归都市核心区的发展规律，联合红星美凯龙集团完成项目收购与清租，对爱琴海购物中心进行改造升级，以提高效率、优化成本、增强体验、促进创新作为改造方向，从城市经营与产业提升两个层面助力区域经济增长。

 更新亮点

1.设计创新

伍兹贝格以项目独特的弧形立面为思想原点，提出了“云帆· 潋滟”的设计概念，重塑建筑立面。项目以平整的玻璃格栅打造简约现代的建筑表情，与周边景致相得益彰，较好的改善了城市风貌。

进入建筑内部，设计者从使用功能与未来体验的角度出发，融贯“健康、效率、灵活、创新、科技、社交”的新办公主张，提出“城市融器”的产品概念，改造内部空间，打造面向未来办公和生活方式的新办公社区。

2.技术创新

融中心在规划建设阶段创新性的应用了系统能效技术，深度结合北京市气候特征，综合利用免费冷源技术、新风热回收技术、节能幕墙技术、智慧能源控制系统等融合增效能源框架，通过系统能效体系的优化，配合建筑节能技术，对比更新前，将大幅提升单位面积能效水平，达到北京地区先进水平。

设计将主动与被动节能技术综合应用，中心中庭作为视觉与交通核心，除了具备交通功能外，更好的将自然光引入到建筑中，中庭结合屋顶可开启天窗设置有效的调节了室内环境，通过建筑设计的手段将被动节能融入建筑主体。

在改造后的使用中，工作人员非常密集，并且经常会有连续的员工加班区域与高强度使用的封闭不通风会议空间等等，考虑到使用的需求，优化了整体空调与新风系统，采用四管制分区冷暖控制，可以针对不同区域进行精确的温度调节，并且在会议室封闭区域采用单独的新风输送，增加空间的换气量。所有的室内环境调节系统与智能楼宇系统结合，将新科技新技术融入到设计中，极大的提升了整体楼宇品质与使用舒适性。

3.模式创新

在资本运作阶段，原业主双全房地产开发有限公司与北京红星美凯龙世博家居广场有限公司存在20年的租约，导致双全地产因为长租约无法实现出售，红星因为二房东模式难以从持续亏损的经营模式中脱身，双方都面临明显的痛点和困境。受限于复杂的交易安排、清租、改造等难点，项目陷入结构性困境，急需纾困。2019年高和资本牵头首开等成立合资基金，重新规划项目业态和定位，主动突破僵局，并联合红星美凯龙完成项目收购及清租改造，将商业业态转换为办公业态。

在招商/改造过程中，高和资本招商团队与某头部互联网企业经过多轮沟通，于2020年底初步确定整租意向。为此，融中心设计团队基于整租背景下的企业诉求，按需定制，启动项目的二次设计，重新梳理工程排期，形成招商（客户需求）、设计、工程三轮驱动、高效配合的协同管理模式，最终按期完成交付。

4.运营创新

项目整体提升改造的办公空间既能满足高端办公的普遍需求，同时也涵盖定制式使用需求，可整体出租给高端大型企业做总部基地，未来也可同时分租若干高精企业做总部办公。

在融中心的改造周期和运营周期中，高和资本发挥基金化团队的特性和优势，在各个环节引入专业合作伙伴，充分协同行业内的优秀资源。在物业管理方面，引入了在地标性建筑管理、高端办公楼改造和房地产科技应用领域拥有丰富经验和资源优势的仲量联行，为项目提供前期物管顾问服务及后期全面物业管理服务。

2021年12月，融中心取得正式竣工备案，并于次年1月整租交付。

 更新效果

在楼宇提升层面，通过玻璃幕墙升级与周边绿地提升，改善了太阳宫区域的整体城市风貌，为周边居民提供了更舒适的城市界面和环境。

在产业提升层面，引入头部互联网企业，为朝阳区打造集中高端办公圈层提供了良好的支持。

在消费提升层面，由于优质产业人口的导入，将持续带动周边的新消费与配套产业，拉动区域内的商业活力，间接带动新兴就业。

在城市提升层面，高科技产业与新消费需求将进一步激活辐射区域的低效资产，切实促进城市的整体发展。

在绿色双碳层面，融中心引入了建筑能效监管系统，是推动“零碳”建筑的先锋实践。