2022年度中国城市更新和既有建筑改造典型案例

商办（区）改造（十）

 更新缘起

本项目位于安贞西里四区，1988年建成投入使用，至今已30年，虽然中途经过翻新改造，但也仅限于外墙颜色的处理，内部墙顶面的粉刷。整体感观与周围环境相去甚远。原有设备设施老化，使用率低，维护成本高，且存在一定安全隐患，严重影响现物业租赁情况，改造前基本以物业自用为主。

 更新亮点

1.设计创新

本项目位置在北京的北三环边上，离元大都城墙遗址公园不远处有一片居住氛围浓厚的传统老社区，像北京许多老城街道一样，这里杂乱的电线和拥挤狭小的场地交织在一起。这是一栋典型的上世纪90年代的老办公楼，在过去的岁月里经历过多次的加建与改造。 初到项目现场的感受令人焦躁不安。室内拥挤地排布着密密麻麻、毫无自然光线与通风的场所。让我们意识到对这个老建筑的更新的首要切入点可能就是清除混乱“重建空间秩序”。

城市老建筑改造的干预方式，恐怕不能简单的做“更新”工作，建立新的空间秩序、空间感受与空间品质，重新将北京的本土生活核心特点空间—“院子”，在“新的空间品质”与“传统的空间序列”的交互当中，重新塑造整个建筑空间。于是“院子”在设计中被像毛线头一样拎起来。我们希望“院子”能通向两个地方：一个是感受阳光清风的天空，一个是充满人气的街道。

作为空间核心的院子，我们希望这是一个有层次、有焦点、有生活的空间。传统的院子都会有不可或缺的焦点元素，例如一棵大枣树，例如一个亭子。在这里，我们采用了圆形的半透明U玻楼梯间，作为这个空间的焦点元素。它既是建筑当中不可缺少的疏散功能楼梯间，又是院子里平面轴线转折，并将视线引导向竖向维度。夜晚，它成为院子里的青花灯笼，让院子包围在柔和的光线里守望着回家的人。

建筑空间梳理之后，产品设计的另外一个出发点是客户的居住舒适需求。在改造之初，我们就不断讨论如何在集约的空间下给城市青年人一个精致又安全的舒适居所。泊寓项目主要目标客群是青年人，特别是女性客群居多。在居住安全方面，我们设计了人脸识别、三重门禁智能安防系统；在居住舒适度方面，配置了满足各种收纳需求的全套家具模块。

在客户入住后的社区运营层面，建筑核心小院空间如何有真实运营内容，既能提高坪效又能丰富住户生活？我们引入了鲜花零售及生活美学体验品牌——“一朵小院”，在安贞泊寓里，客户可以体验包括插画花艺、绘画、美食与手作在内的与生活相关的系统课程。公寓公区不再是一个好看的大堂，而是倡导一切美好生活方式的实验场。

建筑更新就是在更新即将发生在场所里的新的生活方式，带给使用者适合的生活方式与空间品质感受，这就是我们所理解的设计工作最大价值所在。安贞泊寓作为对青年人居住社区中生活与交往空间的一种思考，也是对新兴生活方式的探索。

她或许不是标准答案，也不是最优解法，但为这个还未形成产品标准化而百花齐放的时代增添一个有趣的鲜活案例。

2.技术创新

墙体粉刷采用了综合防裂技术，针对建筑的老旧现状，铲除原有抹灰层，裂纹处粘贴耐碱玻纤布，根据设计要求采购相匹配的成品砂浆，以保证墙体基层的质量要求，粉刷过程中严格控制各层抹灰厚度，按照分层粉刷的要求进行。

3.模式创新

资本运作

项目是自有产权自主开发建设，自行经营，根据市场需求做项目定位，匹配特定客群，改变传统粗犷的经营管理模式，改为精细化、专业化的创新经营模式，产品中以中小户型为主体，增加一些生活消费的配套，但从长远来看，客户的长期租住需求得到满足，价值也会随时间体现得越多。

改造方式

城市老建筑改造的干预方式，不能简单的做“更新”工作，建立新的空间秩序、空间感受与空间品质，在“新的空间品质”与“传统的空间序列”的交互当中，重新塑造整个建筑空间。于是“院子”在设计中被像毛线头一样拎起来，作为本案设计改造的主要表达方式。我们希望“院子”能通向两个地方：一个是感受阳光清风的天空，一个是充满人气的街道。

施工流程

施工图设计、技术管理各方面，全面通过互联网快速及时对接，实时高效推进工程进度，覆盖项目施工全周期。

4.运营创新

首层设计有，聚餐区，书店、咖啡、共享超市。地下一层设计有共享活动室、洗衣房。设计了衍生服务，提供保洁、维修等，对建筑设备、系统以及户内设施提供高效维护和保养；提供服务的同时对运营具有增值收益。

 更新效果

经济效果

一线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。经过市场分析，未来租金增长收益较高的是针对青年群体的长租型公寓，通过独特的设计理念创造了绿色、自由、私密的居住氛围，装修提升了溢价。

规模、品牌、空置率是长租公寓盈利的三要素。保障较低的空置率是长租公寓立足和进一步发展的根本。通过合理布局，最大限度实现了空间利用，设计房间总计205间，实现了规模效应。通过独特新颖的设计理念为项目做强品牌起到了关键作用，进而提高租金溢价，提升了项目盈利。

文化效果

本项目室内设计采用现代创作手法，以清雅、自然为主，强调了舒适、自然，适宜工作和学习的氛围；以淡绿和白色为基准色，彰显现代都市代表青年人的气质。

环境效果

本项目改造前建筑外观陈旧，已经严重影响了本区域的市容市貌，改造后，具有功能性的社会意义的同时，给市容市貌的增添了一处亮点。