2022年度中国城市更新和既有建筑改造典型案例

老旧小区改造（二）

 更新缘起

小区建于1995年，受限于当时社会条件和建设标准，未设外墙保温，住宅存在秏冷耗热量大问题，家里“夏季不凉、冬季不暖”；另一方面，随时间推移、人口老龄化，小区也面临道路破损、雨污混流、无养老助餐、缺少活动场地、台阶高差通行不便等各类问题。

2018年，洛阳市入选了北方地区冬季清洁取暖试点城市，为期三年。期间，涧西区对南峰园进行了既有建筑节能改造，着力解决住宅热工环境问题。2021年，为落实国家、省、市老旧小区改造工作部署和推进海绵城市建设工作精神，涧西区将南峰园小区纳入了老旧小区改造计划，并选做海绵化改造试点。

 更新亮点

1.设计创新

（1）海绵化改造，实施透水铺装改造、新建雨水收集系统、安装海绵模块，通过渗、滞、蓄、净、用、排，缓解小区内涝积水，践行绿色理念。

（2）融入适老化。“养老服务+无障碍”，在对周边配套设施调研的基础上，结合人口老龄化现状，新建养老服务中心、配套老年人休憩活动设施完善生活圈短板，并通过场地坡度调整消减小区室外公共区域的地形高差、为公共建筑设置无障碍坡道、扶手等。

（3）拆墙腾退，统筹空间布局。拆除小区内多处组团间围墙、腾退闲置杂物，统一规划设计，优化路径并实现空间利用最大化。

2.技术创新

（1）数字技术。安装传感器实现场地雨水径流、水质、水量等相关信息的实时监测。

（2）海绵化改造。消减面源污染，增加雨水调蓄能力。

（3）在车棚、建筑、装修、休闲党建小品等改造中多采用干式工法和可循环化利用建材来减少对居民生活及环境影响；

（4）改造前居民意见征求阶段，采用了由洛阳国家大学科技园技术支持研发的调研问卷程序，可通过扫描二维码打开电子问卷进行填报提交。改造中设立改造诉求微信群，较传统通知更加方便、快捷，利于实时意见反馈，政策宣贯答疑。

3.模式创新

（1）综合国家清洁取暖和老旧小区政策实现小区改造效益最大化。建筑本体方面结合用户侧能效提升试点项目资金进行节能改造，其他公共区域通过老旧小区改造项目实现提升完善。

（2）施工牵头的EPC模式，集中招标、降低项目成本，工程责任明确减少争端。在epc模式下，设计、采购、施工相互搭接减少了传统模式中各阶段的时间空挡，针对现常发现的问题其内部沟通协调效率较高，大大缩短了工期。

4.运营创新

融入商业运营考虑，改造积极引进社会资源，委托专业厂家投资运维小区的充电桩、快递柜等公共设施；引入养老服务运营公司经营管理养老服务中心。

 更新效果

改造后小区建筑能效在原基础上提升了30%以上，提高了居民室内热工环境舒适度，降低了用户使用费用，达到节能减排目的。室外方面，市政管网更加完善、基础设施健全、环境宜居、出行便捷。海绵改造优化了区域范围内的水资源利用，缓解内涝积水的同时强化面源污染控制，增强了城市韧性；完善了养老服务设施，构建共建、共享、包容、参与的老龄社会治理体系，积极应对人口老龄化挑战。